第一篇 概念及内涵
第一章 总 论
一、项目名称、核心概念、落址区位与投资规模
1、项目名称：
知识森林岛 KNOWLEDGE ISLAND，亦称 第四空间 FOURTH SPACE
2、核心概念
（1）第四空间，是由知识、艺术、人文、自然生态、创造力五大元素融合互动构成的全新空间形态。
其外在特征是：知识型、生态型、国际型、艺术型。
其内在特征是：静谧安详、日丽风和，雨露、阳光、依水拥林，通透、清爽、洁净，空气中流淌着知识、阳光中蕴含着创造，天、人、物、事和谐共荣，财富、力量、创新成一体……
3、 落址区位
知识森林岛落址在被称为北国江南、有中国宝地之誉、位于北京、天津二大直辖市中间地带的天津市宝坻区，规划用地14.64平方公里。
4、 投资规模
（1） 投资规模：总投资概算15亿元人民币。
（2） 建设周期：规划建设周期8年，2008年6月30日前全部完工。
（3） 投资及管理组合：香港华拓国际发展集团有限公司
天津知识森林岛投资发展有限公司
二、 概 念 释 义
1、 知识森林岛中的知识构成
（1）世界顶尖企业、企业家、思想家风采纪实（静态知识构成之一）
（2）启迪未来的九座知识宫、馆（静态知识构成之二）
（3）世界一流品质的国际会议和展览（动态知识构成之一）
（4）独具品质的三所知识学院（动态知识构成之二）
（5）面向未来、面向现代化的基础教育（动态知识之三）
2、 知识森林岛中的商务构成
（1）知识旅游
（2） 商务会展
（3）总部商务
（4） 娱乐时尚
（5） 生态地产
3、 知识森林岛的生态设计
（1） 实现“零露土”设计
（2） 生态技术、环保技术
（3） 废物的零排放
（4） 环保的交通设施
（5） 生态保护
4、 知识森林岛的人文精神
（1） 人、人的精神、人的发展是知识森林岛所关注，并为之倾力服务的另一个核心主题。在知识森林岛内的 “知识、商务、生态、艺术皆以人为本”。
（2） 知识森林岛在国际一流管理机构的合作支持下以其特有的知识内涵、商务品质、生态环境服务于在知识森林岛内工作和居住的跨国公司总裁、成功企业家、学者、记者及国内外各类社会精英。
（3） 知识森林岛以其呈办不穷的各类高品质、国际化会展，以及运作科学、品质卓越的“总部商务”，为各类参加知识森林岛会展、参与知识森林岛商务活动的中外商务人员提供国际一流水准的商务环境与空间。
（4） 知识森林岛以其独具品质的知识内涵、生态环境以及匠心独运的娱乐设计为每年近800万人次来知识森林岛旅游、休闲、度假、观光的中外宾客提供亲近知识、感触商务、融入自然、享受娱乐的知识旅游体验。
（5） 知识森林岛以坦诚、开放的心胸容待社会各界关注、支持、批评知识森林岛的人，愿随时携手一切热心人士将知识森林岛这一利国、利民、利人、利己的项目推向更大的成功、更远的未来。
三、项目构建依据
1、世界已步入知识经济时代，知识已成为当今时代社会发展、经济增长、科技进步、财富创造的第一推动力。
2、知识商务，作为知识经济核心之一，承载着新知识的衍生、新价值的创造、新财富的生产，已成为现代社会一道最亮丽的经济风景线。
3、知识商务价值释放和实现的根本，依赖于知识、商务、生态、人文四者的有机融合和高频互动。
4、社会的发展与进步，呼唤新的工作、学习、居住、与财富创造空间——“第四空间”的出现。
四、社会效益与经济效益简释
1、 社会效益简释
（1）一部纪实版的《世界商务百科全书》。在为世界顶尖企业、企业家、思想家树碑立传的同时，亦将成功地为世界顶尖的企业和企业家构筑与中国社会、中国市场、中国消费者之间的高品质、高品味公共关系。为追求卓越、远见未来的中外企业、企业家、学者、学生、官员以及一切渴望发展与致富的人们提供鲜活的现代商务知识和成功经验范本。一个完整知识经济态的新概念经济区，其将要释放的影响与能量、将要显现的效率与效益，必将为今后各类经济区的构建提供有益的启迪。
（2） 知识森林岛的辐射和连动效力，将催生和带动周边多个工业区、高科技区、物流区等的建立和发展，乘数效应难以估量。
（3）知识森林岛的建成和有效运营必将对所在地政府及居民的观念、行为、意识产生巨大正向冲击，有效地提升其创新力、远见力、竞争力。
（4） 知识森林岛将为中国商务融入世界、世界产业进入中国提供新的平台和助力。
（5） 知识森林岛将成为亚太地区最具人气、特色和活力的
新技术发布中心
新产品展示中心
新方法推介中心
新知识扩散中心
新财富创造中心
新娱乐体验中心
知识森林岛将极大地提升所在城市和区域的知识品质、技术品质和经济品质，强力地拉动区域经济的增长。
（6）知识森林岛建成后，将使所在地区成为中国成功者阶层及在华经商的国际企业家的
首选居住地、中国最具品位的居住示范区。
2、 经济效益预期
（1） 知识森林岛的建设和后期运营将创造6，000人的直接就业机会，并催生60，000人以上的间接就业机会，并为所在地区吸引2，000位以上高素质专业技术人才。
（2） 知识森林岛建设的总投资近15亿元人民币，必将对所在地区产生复合 效应的经济拉动，经济贡献值超过30亿元人民币。
（3） 知识森林岛建成后，其亚太地区著名会展中心、旅游中心、知识中心、商务中心的地位，将每年为所在城市和周边地区产生超过100亿元（人民币）的经济拉动力。
（4） 知识森林岛建成后，保守估计每年将为所在城市吸引近800万人次的中外游客，每年为 当地经济注入超过40亿元人民币旅游消费，并提升所在地区和城市对外开放和交流的 规模与品质。
（5） 知识森林岛多元化的辐射力、影响力每年可为当地及周边地区额外引进不低于2亿美元 的外商直接投资和不低于2，000的各类专业技术人才，推动所在地融资与融智事业的发展。
（6） 知识森林岛的兴建，将强力拉升所在地区的地价，为所在地区政府的“经营城市” 战略注入巨大财政活力，为所在地区的可持续发展积存雄厚的知识和财政基础。
3、主要经济指标
建设期：
150亿元人民币的建设资金投入、300亿元人民币以上的经济贡献值；
运营期：
6，000人直接就业，60，000人间接就业；
800万人次（每年）中外游客、40亿元人民币（每年）的旅游消费；
2亿美元以上（每年）新增外商直接投资
20家以上（每年）新增外资（含国内其他地区）投资企业；
100亿元人民币以上（每年）的经济拉动力；
5亿元人民币（每年）的直接税金贡献（含二期项目）；
40亿元人民币（每年）的间接税金催生；
2，000人以上（每年）的各类精英人才引进（本科以上学历）。
资本盈利率：
年均投资回报率为35%以上（不计复利）。
五、 选址分析
1、选址宝坻的依据
（1） 宝坻区位优势独特。天津宝坻位于环渤海经济圈，处中国二大直辖市——北京、天津的中间地带。西北距北京市85公里，南距天津市73公里，东距唐山105公里。在150公里的半径内，除京津二大直辖市外，更有廊坊、保定、唐山、秦皇岛、承德、沧州、张家口七个中等城市环绕。150公里半径内总人口约为7,000万人，占全国人口的5.4%；国内生产总值为9,000亿元，占全国近10%。京沈、津蓟二条高速公路贯穿全区。
（2） 原生性资源丰沛。宝坻区自然原生性资源丰沛、地域开宽，区内河流纵横、地热丰富、雨水充足，生态环境优异，年际平均日照时数为2,620小时左右，历年平均无霜期为191天，有“北国江南”之美誉。
（3） 人文和政策环境优异。宝坻民风朴实，现任首脑及决策班子严谨、务实，极富创新力、远见力、行动力，与知识森林岛项目的核心团队有共同的价值观：追求卓越，远见未来！
2、结论
（1） 天津宝坻完全满足知识森林岛项目对经济环境、人文环境、生态环境、政策环境的要求。知识森林岛的内具价值和能量将在此获得足量释放。
（2） 知识森林岛项目落址宝坻可以最大限度地纳京津之气、借京津之势、而链海外。知识森林岛项目符合京津二地的战略规划，可以与京津二地形成高品质的互利、互动、共荣的格局。
第二篇：理念、演进及运作考量
第一章 基本原则与理念
一、基本原则与理念
（1） 知识森林岛项目运作的基本原则是: 研判趋势，梳理价值，锁定需求，设计概念，构筑路径，以共有的价值、开放的心态链接相关资源，携手各类战略合作伙伴，互动多赢，共成辉煌。
（2） 创新是知识森林岛的生命源泉，在知识森林岛项目上，创新不仅局限在概念与路径（方法）设计上，更贯彻在项目建设和项目营运的全过程。
（3）在知识森林岛运作理念里，法、规则、政策不仅是一种规范，更是一种资源，一种可资依托，亦永远依托的资源。
第二章 战略演进
战略演进设计
知识森林岛项目的整体战略演进由三个阶段构成。
第一阶段：概念设计，概念落地（定址）。
说明：概念设计共历时六年，目前已经全部完成，在考察了北京、上海、天津、青岛、珠海、嘉兴、无锡、常州、黄山等十四个城市后，最终定址在位于北京、天津二大直辖市中间地带的天津市宝坻区，相关协议和规划已获天津市人民政府、天津市规划与国土资源局、天津市宝坻区人民政府等相关部门的批准（以天津市人民政府二OO三年七月十七日签发的津政函[2003]88号为准）。概念已完成。
第二阶段：概念全球推广、全要素（资本、技术、需求、价值、人等）资源整合，项目建设启动、项目建设、项目建设完工验收。
说明：目前，知识森林岛项目正处在此一阶段，依计划，此阶段将历时四年半，计划于二OO八年六月三十日前结束。（估计完工日期为二OO七年十二月底）
第三阶段：后期创新经营，高品质扩张。
说明：知识森林岛概念设计中所涉及知识旅游、商务会展、时尚娱乐、休闲度假、总部商务、国内外经济技术交流等均属此阶段中的工作，该阶段自二OO八年一月一日或七月一日正式开始。
第三章 运作考量
一、商业模式
知识森林岛的创新不仅存在于概念和内涵里，亦表现在其科学的、颇具前瞻的商业模式上。“需求向导、定制化供给”是知识森林岛商业模式的核心。
1． 基本逻辑与原则
（1） 研判大势→梳理价值→构造概念→设计方案→锁定需求→“定制化”供给
（2）动（项目承建、概念推广）静（方案优化与再设计）结合、实（投入）虚（概念设计、氛围营造）相济、以虚统实、以实养虚、虚实互动。
（3） 资源的定义：价值与需求、规则与法规、客户与战略合作伙伴、资本、管理技术、
承建技术、知识力、远见力、行动力、操控力、人。
（4） 分项操作、板块互动，以生态地产的启动，引爆需求汇聚与项目的整体推进。
2． 知识森林岛的客户分类（按供给的先后次序排列）
1) 寻找高品质居住地的国内成功人士。
2) 寻找高品质公共关系平台（对华）的国际顶尖企业和企业家。
3) 寻找高品质对外经济技术交流平台的中国中小城市及企业。
4) 寻找高品质区域总部或研发中心之地的在华经商的跨国公司。
5) 寻找知识旅游胜地的中外游客。
6) 寻找高品质会展之地的中外企业（机构）。
3．项目推进的时序安排：（略）
注：战略演进以最终的商务计划书为准
4． 管理与决策机构
管理机构：
香港华拓国际发展集团有限公司
天津知识森林岛投资发展有限公司
核心决策机构：
知识森林岛经营决策委员会
知识森林岛规划与艺术设计委员会
知识森林岛国际顾问委员会
知识森林岛国际公共关系委员会
知识森林岛学术与资格审查委员会
二、合作与合作伙伴
全要素资源整合、全方位协同合作既是知识森林岛项目成功推展的需要，亦是必然。知识森林岛期盼携手国内外同志者，优势互补，价值共创，辉煌共享。
1．合作的基本原则
（1） 合作双方（或多方）具备同等的职业素养，对知识森林岛项目有几近相同认知和热爱。
（2） 合作双方（或多方）对现行基本商务准则具有几近同等的认知力和执行意愿。
（3） 合作双方（或多方）能科学地定义项目中所蕴涵的机遇和风险。并具有几近相同化解风险、成就机遇的能力。
2．合作伙伴的分类
（1） 知识与资源网络类合作伙伴：特指国际顶尖的传媒机构、市场推广公司、法律事务所、
专业设计公司、顾问公司、学术机构等。
（2） 工程与建设类合作伙伴：特指具相当资质的从事道路、管网、桥梁、绿化、水系、
建筑物等各类工程设计与施工机构；以及水、电、气、通讯等产品和服务供应商。
（3）资本类合作伙伴：特指以资本（货币）和资本（金融）运作知识及网络参与知识森林
岛项目的高品质企业和机构。
三、二OO四年的融资计划及考量
项目接受策略投资人与战略投资人的投资。投资的回报与该投资对风险的锁定条件相关联。年投资回报率介于8%—20%之间，投资期不得低于两年。根据二OO四年的工作计划安排，本年度内接受外来投资额度的上限为5亿元人民币。
四、二OO四年的工作计划
（1） 全面启动“知识型生态别墅”建设，年内一期动工面积为4500亩。
（2） 启动知识森林岛概念的全球推广，完成相关国际化战略联盟的构建。
（3） 完成知识森林岛项目的详规设计及各相关运作公司及机构的构建。
（4） 完成“跨国公司区域总部”区生态地产项目的启动准备工作。
第四章 不得不说的若干说明
一、知识森林岛是知识商务区的构建，不是房地产开发
1） 知识森林岛的核心诉求是实现知识，商务，生态，人文四者的有机融合与高频互动。知识与商务（依托知识创造价值，增长财富）是知识森林岛的主轴。
2） 居住区的开发和建设仅是知识森林岛实现核心诉求的必要配套设施，是聚集高品质人气的需要、是知识森林岛人文精神的一种体现。
二、知识森林岛与现实一些企业的“跑马圈地”有本质的区别
（1）知识森林岛规划的用地量是以能释放知识森林岛的内在潜能，兼顾跨国公司对规模的要求为基础，科学而求实，利于跨国公司聚集和规模效应、聚集效应的生成。
（2）在知识森林岛的运作计划里，用地较多的机构和自然人将被要求在宝坻再行开垦与用地面积相同的荒地，作为自己对社会应尽的义务。
三、知识森林岛与现存的房地产泡沫无任何关联
（1） 现实的房地产泡沫是由行为投机、产品同质、运作粗放造成，供求失衡主要表现为
“结构性失衡”：有效供给不足，无效供给泛滥。
（2）许多的房地产商在项目开发时，以自身利益和判断为导向，脱离市场实际，
且普遍占压银行资金，从而导致地产泡沫与金融风险的衍生。
（3） 知识森林岛中的生态地产的运作模式为“定制化”——先完成规划，后由需求者根据自己的需要，在控规的约束下，自行设计、建造。“定制化”实现了完全的“供求平衡”， 无泡沫可言。
（4）知识森林岛居住区内房屋建造的品质和规模，依据以下原则确定：
第一、须与知识森林岛的整体内涵、氛围、景观相协调。
第二、客户自主的品质需求及自身的财务基础。
（5）人气决定商气，高品质的人气催生高品质的增长和高速度的发展。着眼于京津的现实和未来，知识森林岛亦希望依据其独有的内涵及高品质的环境吸引国内外携带巨额资本和巨量知识的成功企业和成功人士汇聚京津。知识森林岛相信，众多成功企业和人士的到来，将为京津和宝坻的未来发展产生巨量的推动力，为京津城市竞争力的提升做出巨大的贡献。
四、 最后的说明
创新是社会进步的发动机，但创新的风险是巨大的，过程亦相当艰难。作为一个在现实社会环境下运作的高品质、创新性知识商务项目，知识森林岛恳望所有关注、关心知识森林岛的各界人士以各种建设性的方式参与到项目的建设中来。众人携手，释解不足、放量潜能，使之真正成为利国、利民、利人、利己的商务典范——立足现实、启迪未来！
李新雄，从事策划工作多年，尤其在房地产策划方面有多年的实战经验。 13612005314，li-xinxiong@163.com